VERTRAGSMODELLE IMMOBILIEN-LEASING

Teilamortisationsvertrag (Restwert-Leasing)
Bei Restwert-Leasing wird während der Vertragslaufzeit nicht das gesamte eingesetzte Kapital rückgeführt, sondern vielmehr die Leasingraten so kalkuliert, dass am Ende der Grundmietzeit noch ein nicht getilgter Restwert (Kaufpreis im Falle einer Option) verbleibt. Der Restwert wird grundsätzlich in Abhängigkeit von den Gesamtinvestitionskosten, dem AfA-Satz und der Laufzeit des Leasingvertrages ermittelt.

Kautionsleasing
Die Leasingraten bestehen aus der Leasingrate im eigentlichen Sinn, die der Rate des o.a. Teilamortisationsvertrages (Restwert-Leasing) entspricht, und einem Kautionsanteil. Die laufend zu entrichtenden Kautionen, einschließlich etwaiger am Beginn der Leasing-Vertragslaufzeit entrichteter Einmalkautionen, werden zum Ablauf des Leasingvertrages im Falle des Erwerbes auf den Kaufpreis angerechnet. Die über die Laufzeit des Vertrages angesparte Kaution ist vom Leasingnehmer in der Bilanz als Forderung gegenüber der Leasinggesellschaft auszuweisen.

Sonderfall: Kommunal-Leasing
Unter Kommunal-Leasing versteht man das Verleasen an Kommunen (insbesondere Gemeinden) bzw. generell an Nicht-Vorsteuerabzugsberechtigte (Kammern, “halböffentliche” Einrichtungen). Diese Form des Leasings bewirkt eine echte Umsatzsteuer-Ersparnis für den Leasingnehmer (sog. Kommunal-Leasing-Effekt).
Der Kommunal-Leasing-Effekt ergibt sich dadurch, dass sich die Leasing-Gesellschaft – im Gegensatz zu den Kommunen, aber auch z.B. Ärzten, Banken, Versicherungen – von den Errichtungskosten die volle Umsatzsteuer als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholt, ihrerseits jedoch der Kommune die Leasingraten in der Regel nur für max. 10 Jahre mit Umsatzsteuer vorschreibt. Danach wird die unechte Umsatzsteuerbefreiung (kein weiterer Vorsteuerabzug für die Leasinggesellschaft von z.B. Betriebskosten, aber keine Umsatzsteuer auf die Leasingraten) in Anspruch genommen.
Durch zusätzliches Einbringen von nicht steuerbaren Kautionen kann ein zusätzlicher Umsatzsteuervorteil erzielt werden. Klassische Beispiele für Kommunalleasingobjekte sind Schulen, Turnhallen, Gemeinde-und Feuerwehrhäuser u.ä.

Sale & Lease Back
Beim "Sale & Lease Back" wird eine Liegenschaft an die Leasinggesellschaft veräußert und durch den Verkäufer wieder von dieser zurückgeleast. Diese Form des Finanzierungsleasing dient häufig der Liquiditätsbeschaffung, der Aufdeckung stiller Reserven oder aber auch zur Bilanzkosmetik (Ausgliederung von Anlagevermögen aus Bilanz).
Um die Restnutzungsdauer des Leasingobjektes festsetzen zu können ist in jedem Fall ein Schätzgutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen einzuholen. Die Kalkulation erfolgt - je nach Vereinbarung - wie beim Restwertmodell bzw. Kautionsleasing.

Mietvertrag
Neben dem Leasingvertrag besteht auch die Möglichkeit, ein Gebäude schlichtweg zu vermieten. In diesem Fall wird die Miete grundsätzlich dem Verbraucherpreisindex (und nicht dem Geld- oder Kapitalmarkt) angepasst. Dadurch ergeben sich in der Regel laufend steigende Mieten, während beim Leasing Anpassungen sowohl nach oben als auch nach unten möglich sind. Die Höhe der Miete wird durch den Markt bestimmt. Es gibt idR keine Kaufoptionen oder Andienungsrechte, da die Gebrauchsüberlassung bei der reinen Miete im Vordergrund steht.